Фонды недвижимости

Вы владеете недвижимостью или планируете ее приобрести через дочерние организации?

Мы создадим эффективную инфраструктуру для управления недвижимостью с использованием закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН)

В чем преимущества использования конструкции закрытых паевых инвестиционных фондов ?

Компании, основным видом деятельности которых является получение дохода от передачи имущества (например, недвижимости) в аренду несут серьезную налоговую нагрузку. Снизить эту нагрузку можно за счет учреждения закрытого паевого инвестиционного фонда, который является удобным инструментом налогового планирования.

• Выручка от аренды будет облагаться только НДС
• Формирование налоговой базы по прибыли будет отложено
• Полученная прибыль может реинвестироваться без промежуточного налогообложения
• Налог на имущество, земельный налог не уплачивается
• Реализация пайщиками паев ПИФов трактуется для целей налогообложения аналогично реализации ценных бумаг

Кроме того, внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам следующие преимущества:

• Повышается прозрачность бизнеса по извлечению доходов от аренды
• Повышается ликвидность и инвестиционная привлекательность принадлежащих им объектов
• Возможность привлечения финансирования через ЗПИФ как для готовых объектов недвижимости, так и для перспективных строительных проектов
• Защита собственности от рейдерства

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, прав собственности или аренды, а также иного имущества, принадлежащего пайщикам фонда и переданного в доверительное управление Управляющей компании фонда. Закрытый паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Имущество паевого инвестиционного фонда обособлено от имущества Управляющей компании фонда и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности. Все условия работы ЗПИФН определяются в Правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия.

Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой Управляющей компанией.

Пайщиком (владельцем паев) ЗПИФН может быть любое юридическое и физическое лицо, являющееся как резидентом, так и нерезидентом по российскому законодательству.

Для приобретения паев в Управляющей компании Фонда пайщик вносит в Фонд денежные средства или иное недвижимое имущество, стоимость которого предварительно должна быть определена Оценщиком Фонда.

Приобретение паев в Управляющей компании Фонда возможно только за российские рубли.

Внесение объектов недвижимого имущества в состав имущества Фонда в обмен на инвестиционные паи Фонда совершается без уплаты НДС.

В паевом инвестиционном фонде может быть как много пайщиков, так и только один пайщик, которому принадлежат все 100 % паев Фонда.

Разграничение видов ЗПИФН для различных категорий инвесторов

В состав активов Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) могут входить только:

1. денежные средства, в том числе иностранная валюта, на счетах и во вкладах в кредитных организациях;
   
2. недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;
   
3. имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2006, N 30, ст. 3287; N 43, ст. 4412);
   
4. долговые инструменты;
   
5. инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов и акции акционерных инвестиционных фондов, относящихся категории фондов недвижимости или рентных фондов;
   
6. паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, если присвоенный указанным паям (акциям) код CFI имеет следующие значения: первая буква – значение “E”, вторая буква – значение “U”, пятая буква – значение “R”.

Если Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) предназначен для квалифицированных инвесторов к вышеперечисленным категориям активов добавляются:

1. имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости;
   
2. имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости) на выделенном в установленном порядке для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда;
   
3. имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда;
   
4. проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;
   
5. акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций акционерных инвестиционных фондов), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50 процентов размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы фонда. Подробнее состав и структура активов ЗПИФН описана в Приказе ФСФР РФ от 20 мая 2008 г. № 08-19/пз-н «Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов».

Права владельцев паев ЗПИФН

Инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её владельца (пайщика) на долю в имуществе паевого инвестиционного фонда. Владелец инвестиционного пая ЗПИФН имеет право:

• Контролировать работу фонда путем принятия решений на Общем собрании пайщиков
• Требовать от Управляющей компании Фонда погашения всех инвестиционных паев по окончании работы Фонда и получения соответствующей денежной компенсации
• Получать регулярный доход по результатам работы Фонда

Инвестиционные паи можно свободно продавать и покупать без ограничений после окончания формирования Фонда.

Сделки купли-продажи с инвестиционными паями совершаются без необходимости уплаты НДС. Переход права собственности по инвестиционным паям регистрируется в реестре владельцев паев Фонда или в депозитарии.

Основные функции участников ЗПИФ недвижимости.

• Управляющая компания обеспечивает функционирование всей инфраструктуры ЗПИФ недвижимости (Фонда) и координирует взаимодействие всех участников Фонда.
  
• Специализированный депозитарий учитывает и хранит всё имущество Фонда, осуществляет строгий контроль за соблюдением Управляющей компанией Правил Фонда и норм законодательства.
  
• Регистратор ведет реестр владельцев паев Фонда и учитывает количество паев, принадлежащих каждому пайщику Фонда.
  
• Оценщик выполняет оценку имущества Фонда при приобретении в фонд или продаже объектов недвижимости фонда, а также не реже одного раза в год.
  
• Аудитор проводит ежегодную проверку правильности ведения Управляющей компанией бухгалтерского учета и составления отчетности Фонда.
  
  

Как обеспечивается защита прав пайщиков ЗПИФН?

• Деятельность ЗПИФ недвижимости строго регламентирована действующим законодательством РФ.
  
• Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) постоянно контролирует работу Управляющей компании, Специализированного депозитария и Регистратора Фонда
  
• Имущество Фонда учитывается Управляющей компанией на отдельном балансе.
  
• Специализированный депозитарий не вправе давать Управляющей компании свое согласие на совершение сделки и распоряжение имуществом Фонда, если при этом будет нарушены нормы законодательства или Правила Фонда.
  
• Фонд не отвечает своим имуществом по обязательствам и долгам Управляющей компании.
  
• По долгам пайщиков Фонда взыскание обращается на принадлежащие им паи и не распространяется на имущество, принадлежащее Фонду.
  
  

Налогообложение

Все сделки купли-продажи паев, а также выплата пайщику денежной компенсации при погашении паев ЗПИФН совершаются без НДС.

В соответствии с законодательством паевой фонд в процессе своей деятельности не платит налог на прибыль, поскольку не является юридическим лицом. Доход, возникающий в момент продажи пая, облагается налогом в соответствии с общепринятыми ставками в зависимости от категории инвестора. Налог взимается с положительной разницы между суммой, полученной от погашения паев и суммой, направленной на их приобретение.

ЗАО «Управляющая компания ГФТ Капитал», являясь налоговым агентом, самостоятельно рассчитывает и уплачивает в бюджет суммы налога на доходы физических лиц.

В ЗПИФе может быть реализована возможность выплаты промежуточного инвестиционного дохода, размер и периоды выплат которого заранее прописываются в правилах доверительного управления Фонда.

Налогообложение пайщиков при погашении паев или получении промежуточного инвестиционного дохода:

•  13% — для физических лиц;
•  20% — для юридических лиц;
  
•  6% или 15% для лиц с упрощенной системой налогообложения;
  
•  30% — для нерезидентов — физических лиц;
  
•  20% — для нерезидентов — юридических лиц.

Для нерезидентов налоговая ставка определяется согласно Соглашению или Конвенции, при условии, что лицо-нерезидент является резидентом страны, с которой заключено Соглашение или Конвенция об избежание двойного налогообложения.

Функции ЗАО «Управляющая компания ГФТ Капитал» для повышения эффективности и качества работы ЗПИФН:

•  Разработка и реализация концепции работы Фонда на основе объектов недвижимости клиента (пайщика)
  
•  Приобретение в Фонд и реализация объектов недвижимости Фонда на максимально выгодных для пайщика условиях
  
•  Обеспечение максимального уровня безопасности сделок с объектами недвижимости Фонда
  
•  Повышение капитализации и рыночной привлекательности объектов недвижимости Фонда
  
•  Повышение эффективности и увеличение доходов от управления и эксплуатации недвижимости Фонда
  
•  Достижение максимально возможной ликвидности и доходности инвестиций на рынке недвижимости
  
  

Основные разновидности ЗПИФ недвижимости

• Рентный:
  
• Основное направление деятельности фонда- эксплуатация коммерческих или производственных объектов недвижимости путем сдачи их в аренду или во временное пользование.
  
• Привлекательность фонда для пайщика- Оптимизация финансовых потоков от владения и использования объектов недвижимости за счет налоговых преимуществ паевого фонда.
  
• Возможность привлечения дополнительных инвестиций для развития бизнеса
  
• Повышение эффективности от эксплуатации объектов недвижимости и концентрация денежных средств для приобретения новых объектов недвижимости
  
  
• Девелоперский:
  
• Основное направление деятельности фонда- реализация проектов строительства и реконструкции жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей эксплуатации или продажи.
  
• Привлекательность фонда для пайщика- возможность привлечения дополнительных средств для завершения строительства путем продажи или залога паев фонда
  
• Повышение эффективности использования привлеченных средств за счет налоговых преимуществ фонда
  
• Централизация управления проектами, контроль за использованием средств
  
  
• Инвестиционный:
  
• Основное направление деятельности фонда- приобретение земли, жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей перепродажи и получения дохода.
  
• Возможно переоформление, ремонт или реконструкция объектов недвижимости перед их продажей.
  
• Привлекательность фонда для пайщика- простой, удобный и доступный способ инвестирования средств на рынке недвижимости
  
• Наличие многоуровневой защиты прав пайщиков, публичность и прозрачность работы фонда
  
• Возможность инвестирования средств в надежный актив для получения стабильного инвестиционного дохода.